Indonesia sebagai negara agraris mengatur hak kepemilikan tanah menurut hukum berdasarkan undang-undang yang telah ditetapkan yaitu UU No. 5 Tahun 10 tentang Undang Undang Pokok Agraria. Undang-undang ini kemudian diturunkan kembali menjadi PP. No.44 dan 41 Tahun 1996 mengenai pendaftaran tanah.

Perlu diketahui bahwa tidak semua orang yang menempati sebidang tanah atau tinggal di rumah yang dibangun di atas tanah dapat dikatakan sebagai pemilik tanah. Hak kepemilikan tanah harus dapat dibuktikan dengan sertifikat kepemilikan yang menjadi bukti sah hak kepemilikan tanah. Karena itu, sebelum membeli atau membangun rumah di atas sebidang tanah, Anda perlu mengetahui serta memastikan jenis hak tanah tersebut.

Hal ini guna menghindari perkara sengketa tanah yang dapat berujung pada keributan atau konflik yang melibatkan kuasa hukum seperti lawyer Surabaya Pengacara German Panjaitan, S.H., M.H. & Partners yang beralamat di Jl.Embong Malang No. 1-5 Surabaya, Pakuwon Center  floor 23.  Pos 60261, Telp. 081231487845. Berikut adalah jenis-jenis hak tanah.

Hak Milik

Hak milik tanah adalah jenis hak tanah terpenuh dan terkuat. Jenis hak kepemilikan tanah ini hanya dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI). Kepemilikan atas hak milik tanah ini dengan adanya bukti Sertifikat Hak Milik (SHM). Dan hak milik ini dapat diwariskan secara turun temurun kepada hak waris yang sah secara hukum, dan tanpa ada batasan waktu.

SHM yang menjadi bukti sah kepemilikan atas tanah menunjukkan bahwa pemiliknya sepenuhnya memiliki sebidang tanah dengan luas tertentu di suatu wilayah. Jika terjadi sengketa tanah, maka pemilik yang sah secara hukum adalah nama pemilik yang tercantum di Sertifikat Hak Milik (SHM) tersebut.

SHM tersebut hanya dapat dialihkan kepemilikannya kepada pihak lain melalui pembelian tanah atau pewarisan. Hak milik atas tanah ini ditetapkan oleh badan hukum yang telah memenuhi persyaratan.

Jika Warga Negara Asing (WNA) atau Warga Negara Indonesia (WNI) yang kehilangan kewarganegaraannya memperoleh hak milik melalui pewarisan, maka mereka harus melepaskan hak milik tersebut dalam jangka waktu satu tahun setelah diperolehnya hak tersebut atau setelah kehilangan kewarganegaraan.

Jika dalam waktu satu tahun hak kepemilikan tanah menurut hukum tersebut tidak dilepaskan, maka hak milik atas tanah tersebut akan dihapus secara hukum, dan tanah tersebut jatuh pada negara atau menjadi milik negara.

Hak Guna Usaha

Hak guna usaha adalah hak yang diberikan oleh negara kepada sebuah pihak, bisa perorangan atau perusahaan, untuk menggunakan sebidang tanah untuk pertanian, peternakan, atau perikanan. Tanah yang diberikan hak guna usaha merupakan tanah milik negara yang luasnya paling sedikit lima hektar.

Untuk tanah dengan luas lebih dari 25 hektar harus dikelola dengan teknik yang baik, serta investasi modal yang layak. Tidak seperti hak milik yang tidak memiliki batas waktu, hak guna usaha memiliki batas waktu. Batas waktu paling lama adalah 25 tahun. Jika perusahaan membutuhkan waktu lebih lama dari 25 tahun, negara dapat memberikan hak guna bangunan dengan batas waktu paling lama 35 tahun.

Pihak yang dapat memperoleh hak guna usaha adalah Warga Negara Indonesia (WNI) dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia, serta berada di Indonesia. Hak guna usaha dapat beralih dan dialihkan ke pihak lain.

Jenis hak ini akan hapus saat berakhirnya jangka waktu, dilepaskan oleh pemegang hak sebelum berakhirnya jangka waktu, ditelantarkan, dicabut untuk kepentingan umum, tanahnya musnah, atau dihentikan sebelum berakhirnya jangka waktu karena adanya syarat yang tidak terpenuhi.

Hak Guna Bangunan

Hak guna bangunan adalah hak yang diberikan untuk memiliki atau mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan milik dari pendiri bangunan tersebut. Jangka waktu hak ini paling lama adalah 30 tahun, dan dapat diperpanjang lagi paling lama selama 20 tahun. Sama seperti hak guna usaha, hak guna bangunan hanya dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI) dan badan hukum yang didirikan sesuai hukum di Indonesia dan berkedudukan di Indonesia juga.

Hak guna bangunan yang diberikan dapat berlaku di atas tanah hak milik orang lain atau tanah negara. Hak ini juga dapat beralih dan dialihkan kepemilikannya. Hak guna bangunan akan terhapus jika jangka waktunya berakhir, dihentikan karena adanya syarat yang tidak terpenuhi sebelum jangka waktu berakhir, dilepaskan oleh pemegang hak sebelum jangka waktu berakhir, tanahnya musnah, ditelantarkan, atau dicabut haknya untuk kepentingan umum.

Pihak yang tidak lagi memenuhi syarat untuk memiliki hak guna bangunan harus melepaskan atau mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain yang memenuhi semua syarat. Jika pihak tersebut tidak melepaskan atau mengalihkannya kepada pihak lain dalam jangka waktu satu tahun, maka hak guna bangunan tersebut hapus.

Hak Pakai

Hak pakai adalah hak yang dimiliki oleh seseorang atau badan hukum untuk menggunakan dan/atau mengambil hasil dari tanah milik orang lain atau tanah negara. Hak ini memberikan kewajiban dan wewenang kepada pemilik hak pakai sesuai dengan keputusan yang telah ditetapkan oleh pejabat tanah yang berwenang.

Berbeda dengan hak-hak milik yang telah disebutkan sebelumnya, selain Warga Negara Indonesia (WNI), hak pakai juga dapat dimiliki oleh Warga Negara Asing (WNA) yang berkedudukan atau tinggal di Indonesia, selama jangka waktu yang telah ditentukan, atau selama tanah yang dimaksud tersebut digunakan untuk suatu kepentingan tertentu. Dalam pemberian hak ini tidak boleh menyertakan persyaratan yang memberatkan maupun mengandung unsur pemerasan.

Jangka waktu hak pakai paling lama adalah 25 tahun dan dapat diperpanjang lagi hingga paling lama 20 tahun. Hak pakai juga dapat diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanah tersebut dipergunakan untuk kepentingan tertentu. Hak pakai dengan jangka waktu yang tidak ditentukan hanya diberikan kepada:

• Pemerintah daerah, departemen, dan lembaga pemerintah non departemen.
• Perwakilan badan internasional dan perwakilan negara asing.
• Badan sosial dan badan keagamaan.

Selain WNI dan WNA, hak pakai juga dapat diberikan kepada badan hukum asing yang memiliki perwakilan di Indonesia.

Hak Sewa Untuk Bangunan

Hak sewa atas tanah dapat diberikan kepada seseorang atau badan hukum yang memiliki hak untuk menggunakan tanah milik orang lain untuk keperluan mendirikan bangunan dengan membayar sejumlah uang sewa kepada pemilik tanah. Pembayaran uang sewa ini dapat dilakukan satu kali atau pada setiap waktu tertentu, atau sebelum atau sesudah tanah tersebut digunakan.

Pihak-pihak yang dapat menjadi pemegang hak sewa untuk bangunan adalah warga negara Indonesia, warga negara asing yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum Indonesia yang didirikan dan berkedudukan di Indonesia, serta badan hukum asing yang memiliki perwakilan di Indonesia.

Persyaratan yang diajukan untuk dapat memiliki hak-hak yang telah disebutkan di atas umumnya berkaitan dengan hukum yang berlaku di Indonesia. Karena itu, disarankan untuk menggunakan jasa kuasa hukum seperti Pengacara German Panjaitan, S.H., M.H. & Partners yang beralamat di Jl.Embong Malang No. 1-5 Surabaya, Pakuwon Center  floor 23.  Pos 60261, Telp. 081231487845 untuk mengajukan kepemilikan hak tersebut di atas. Itu tadi adalah jenis-jenis hak kepemilikan tanah menurut hukum.